Comment sélectionner les meilleures SCPI ?

La baisse régulière du rendement des fonds euro pousse de plus en plus les épargnants à se tourner vers les solutions alternatives qui offrent non seulement un rendement intéressant, mais également un moindre niveau de risque. Le recours aux SCPI est ainsi l’une des options exploitées pour par les particuliers pour assurer leur retraite ou générer des revenus supplémentaires. Des sociétés de ce type existent à foison sur le marché français, à tel point que le choix peut s’avérer compliqué pour un non initié. Heureusement, la prise en compte de divers critères peut vous aider à bien sélectionner les meilleures SCPI de 2020 et des années à venir.

La capitalisation idéale

L’un des avantages de la société civile de placement immobilier, comparativement à l’immobilier classique, reste la mutualisation du risque. L’achat des parts de la SCPI permet d’être propriétaire de parts de plusieurs immeubles répartis sur diverses zones géographiques. En fonction de la capitalisation, l’investisseur a accès à plus de biens immobiliers conçus pour un plus grand nombre de secteurs d’activité. La capitalisation concerne en réalité la taille de la société immobilière. Plus elle est grande, moindre est le risque. Il est recommandé de privilégier les SCPI ayant plus de 300 millions d’euros comme capitalisation. Il faut tenir compte également de la valeur de reconstitution. Elle correspond en général à la valeur vénale des biens immobiliers, valeur à laquelle les taxes et frais s’ajoutent. Dans la pratique, il s’agit de regarder la différence qui existe entre le prix de chaque part et la valeur exacte de la reconstitution. Quand le prix de la part va au-delà de la valeur de reconstitution, la SCPI est taxée de surcotée ou de chère. En revanche, si le prix de la part est plus bas que la valeur de reconstitution, il s’agit d’une bonne affaire. L’investisseur va acquérir dans ce cas des parts de société à un prix inférieur à celui des actifs. C’est cette observation qui a été fait au niveau des meilleures SCPI de 2019, comme vous pourrez le voir sur le site www.portail-scpi.fr, et qui semble se poursuivre cette année.

Accorder une attention particulière au rendement et au taux d’occupation

Les meilleures SCPI 2020 et les meilleures SCPI de 2019 se démarquent toutes à travers leur rendement. En matière d’investissement, le rendement du support est très important. Le rendement moyen que l’on pourra observer au niveau d’une société pouvant être vue comme étant la meilleure SCPI est d’environ de 5%. Parfois, certaines SCPI plus performantes réussissent à atteindre 6% de rendement. Dans tous les cas, SCPI et rendement semblent indissociables, d’autant plus que le rendement est susceptible d’évoluer au cours de chaque année, aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Il faut donc surveiller les chiffres. Cela dit, le rendement ne doit pas être le seul et unique critère. Le taux d’occupation doit aussi être pris en compte pour déterminer le meilleur SCPI. Ainsi, avant tout choix, il faut vérifier le pourcentage réel du parc des biens immeubles occupés. Ce chiffre est rendu public et accessible pour toute SCPI du marché. La SCPI Epargne Foncière par exemple a un taux d’occupation de près de 90%, malgré des travaux de rénovation du parc immobilier visant à respecter les règles en matière de maîtrise d’énergie. Néanmoins, la priorité doit être accordée aux SCPI ayant un taux d’occupation d’au moins de 90%. L’idéal serait même d’investir dans les SCPI de taux d’occupation variant entre 95% à 100%, comme c’est le cas pour la plupart des meilleures SCPI de 2020.

La revente et les liquidités comme critères de sélection

Les investisseurs se posent systématiquement la question de savoir comment se ferait la revente de leurs parts et le délai qu’il faut pour une telle opération. La revente des parts de sociétés civiles de placement se fait exactement comme sur les marchés financiers. Il s’agit d’une question de demande et d’offre. Un ou plusieurs acheteurs font des offres dès qu’il est question de revendre tout ou partie des parts de la SCPI. Par conséquent, il faut privilégier l’investissement dans les SCPI de grande taille. Plus il y a de volume de parts à vendre, plus aisée est la transaction. Par ailleurs, les meilleures SCPI de 2019, comme celles de 2020 et des années à venir, possèdent plus de liquidités, ces dernières étant un gage de sécurité pour les investisseurs. De fait, les liquidités servent à anticiper sur les travaux, sur le départ des locataires ou encore sur les retards de versement des loyers. Il est donc logique d’en tenir compte comme critère clé pour la sélection d’une SCPI de rendement.

Les autres critères non négligeables de choix

La composition de l’actif de la société est également un critère à ne pas négliger. De fait, le patrimoine immobilier composant la SCPI constitue le moteur du rendement. Un patrimoine polyvalent, composé de commerces, de bureaux, de résidences d’éducation ou de santé, ou encore d’hôtels, augmente la résilience de la SCPI en cas de crise au niveau d’un type de bien donné. Cela dit, le choix peut être fait en fonction des convictions personnelles de l’investisseur (qui préfère investir dans un certain type de bien), ou dans l’optique pour lui d’harmoniser avec son patrimoine les biens dont il acquiert des parts.

Quoi qu’il en soit, la diversification est importante. L’investissement dans des SCPI variées et gérées par plusieurs opérateurs est de fait plus opportun. La diversification dont il est question concerne aussi les zones géographiques. Le fait d’investir dans des biens de diverse nature, se trouvant dans de multiples zones, permet de mieux répartir les actifs et par conséquent d’optimiser la répartition du risque. Voilà le secret des meilleures SCPI !